AGB-Klauselkontrolle, Beweislast und Tatsachenbestätigung

Prüfgegenstand

Bauträgerverträge bleiben regelmäßig AGB, auch wenn der Notar den Entwurf formuliert oder die Urkunde feierlich verlesen wird. Individualabrede liegt nur vor, wenn der konkrete Klauselinhalt ernsthaft zur Disposition stand.

Normenanker

§§ 305, 305c Abs. 2, 306, 307 Abs. 1/2, 308 Nr. 4, 309 Nr. 1, Nr. 2 lit. a, Nr. 7, Nr. 8 lit. b, Nr. 12 lit. a/b, Nr. 13, Nr. 15, 310 Abs. 3, 315, 444, 639, 650m Abs. 2, 650u, 650v BGB; §§ 3, 7, 12 MaBV; § 17 BeurkG.

Harte Treffer

• Pauschale Bestätigung, alle Anlagen erhalten, verstanden und fachkundig geprüft zu haben.
• Bestätigung, es gebe keine Nebenabreden, obwohl Prospekt, Showroom, Rendering oder Vertriebsmail konkret Erwartungen geweckt haben.
• Beweislast für Bautenstand, Zugang, Anlagenkenntnis oder fehlendes Vertretenmüssen wird dem Erwerber zugeschoben.
• Zustimmungspflichten zu Änderungen der Teilungserklärung ohne einzeln benannte triftige Gründe.
• Einseitige Leistungsbestimmungsrechte für Material, Grundriss, Fassade, Technik, Gemeinschaftsflächen oder Ausstattungsstandard ohne Zumutbarkeitsgrenze, Gleichwertigkeitsmaßstab und Dokumentationspflicht.
• Vormerkungslöschung oder Rücktrittsvollmacht aufgrund einseitiger Behauptung des Bauträgers.
• Verzicht oder Entwertung der § 650m Abs. 2 BGB-Sicherheit.
• Mängelrügefristen als Ausschlussfristen, verkürzte Bauwerksverjährung oder Ausschluss von § 637 BGB ohne tragfähigen Grund.

Klauseltechnik

Keine geltungserhaltende Reduktion zugunsten des Bauträgers. Bei Verstoß gegen AGB-Recht sauber § 306 BGB anwenden: Klausel fällt, Vertrag bleibt mit gesetzlicher Lage bestehen. Bei mehrdeutigen Klauseln kundenfeindlichste Auslegung im Kontrollschritt nutzen.

Leistungsbestimmung und Änderungsvorbehalt

§ 315 BGB hilft nur, wenn der Vertrag überhaupt eine wirksame Leistungsbestimmung zulässt. Im Bauträgervertrag müssen Änderungsvorbehalte den Anlass, den betroffenen Leistungsbereich, den Gleichwertigkeitsmaßstab, die Informationspflicht und die Auswirkung auf Preis, Bauzeit und WEG-Unterlagen benennen. Ein bloßes „gleichwertig nach Wahl des Bauträgers“ ist für Verbraucher besonders gefährlich, wenn Prospekt, Bemusterung und Baubeschreibung konkretere Erwartungen geweckt haben.

Ausgabe

Klausel	Befund	Norm	konkrete Benachteiligung	Gegenargument	Antwort	neue Fassung

Jede Tabellenzeile muss den Originalwortlaut oder die Klauselnummer nennen.

Ausformulierungspflicht und Formatstandard. Das Endprodukt wird in vollständigen, ausformulierten Sätzen geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie [Name der Mandantin] werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig.

Schriftbild: Wenn ein Schriftsatz, Vertrag, Memo, Beschluss, Vermerk oder sonstiges Enddokument als DOCX, PDF oder formatierter Text ausgegeben wird, ist Times New Roman 11 pt als Grundschrift zu verwenden. Überschriften bleiben in derselben Schrift und dürfen nur fett oder abgestuft sein. Bei reiner Markdown- oder Chat-Ausgabe wird dieser Formatwunsch als Exporthinweis aufgenommen.

Nummerierung: Gliederung ausschließlich dezimal (1, 1.1, 1.1.1 und so weiter). Keine römischen Ziffern, keine Buchstaben- oder Mischgliederung.