Auflassungsvormerkung und Grundbuch

Wann dieser Skill greift

Vor der ersten Zahlung, bei der Prüfung des MaBV-Fälligkeitsrahmens nach Paragraf 3 Absatz 1 MaBV, bei Freistellungsproblemen, bei Klauseln zur Löschung der Vormerkung durch einseitige Bauträgererklärung und in der Insolvenz des Bauträgers.

Pflichtnormen

• Paragraf 883 BGB: Auflassungsvormerkung sichert den Übereignungsanspruch; wirkt bei Insolvenz des Bauträgers nach Paragraf 106 Insolvenzordnung.
• Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: Vor erster Zahlung muss die Vormerkung an vereinbarter Rangstelle eingetragen und die Freistellung nicht zu übernehmender Grundpfandrechte gesichert sein.
• Paragraf 307 BGB: Klauseln, die eine Löschung der Vormerkung durch einseitige Erklärung des Bauträgers bei behauptetem Zahlungsverzug ermöglichen, sind unwirksam.
• Paragraf 106 Insolvenzordnung: Auflassungsvormerkung wirkt insolvenzfest; Insolvenzverwalter muss Übereignungsanspruch erfüllen, wenn Gegenleistung erbracht und Vormerkung eingetragen ist.

Pruefraster

1. Eintragung vor Zahlung: Ist die Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor die erste Rate gezahlt wird?
2. Rang: Keine vorrangigen, nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte; Globalgrundschuld muss freigestellt sein oder der Rang der Vormerkung muss vor dem Grundpfandrecht stehen.
3. Freistellung: Sichert die Freistellungserklärung auch den Fall der Nichtvollendung des Baus ab? Freistellungszusage der finanzierenden Bank konkret und verbindlich?
4. Löschungsvollmacht: Keine Klausel, nach der der Bauträger die Vormerkung bei behauptetem Zahlungsverzug oder Rücktritt allein löschen lassen kann; einseitige Druckmechanismen nach Paragraf 307 BGB unwirksam.
5. Notaranderkonto: Notaranderkonto ist kein Ersatz für MaBV-Fälligkeit und Vormerkung; Verwahrungsanweisung, Empfangsberechtigung und Abtretungs-/Pfändungsrisiken getrennt prüfen (BGH VII ZB 28/20).
6. Insolvenzfall: Liegt Insolvenzeröffnung vor oder sind Vorinsolvenzzeichen erkennbar? Insolvenzverwalter-Wahlrecht nach Paragraf 103 Insolvenzordnung für Werkleistungsansprüche; Eigentumsanspruch ist über Vormerkung gesichert.
7. Belastungsvollmacht des Bauträgers: Weite Belastungsvollmachten oder Globalgrundschuld ohne betragsmäßige Begrenzung und Freistellungsklausel sind rot.

Leitentscheidungen

BGH, Beschluss vom 02.08.2023 - VII ZB 28/20 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2020/VII_ZB__28-20.pdf?__blob=publicationFile&v=1): Notaranderkonto ist kein einfacher Ersatz für MaBV-Schutz; Fälligkeit, Empfangsberechtigung und Verwahrungsanweisung getrennt prüfen.

Arbeitsprodukt

Grundbuch- und Sicherheits-Checkliste mit Bewertung der Vormerkung, Freistellung, Rang und Löschungsmechanik. Streichungsforderung für unzulässige Löschungsklauseln.

Musterbaustein

Grundbuch-/Vormerkungsprüfung

Auflassungsvormerkung eingetragen:     [ja / nein; UR-Nr. der Beurkundung]
Rangstelle:                            [an vereinbarter Stelle / Nachrangig hinter Grundpfandrecht X]
Globalgrundschuld freigestellt:        [vollständig / nur teilweise / nicht geregelt]
Freistellung auch bei Nichtvollendung: [ja / nein]
Löschungsvollmacht des Bauträgers:     [nicht vereinbart / Klausel: "..." → 🔴 nach Paragraf 307 BGB]
Notaranderkonto:                       [Verwahrungsanweisung, Empfangsberechtigung und MaBV-Fälligkeit getrennt geprüft]

Streichungsforderung:
Die Klausel, nach der der Bauträger bei behauptetem Zahlungsverzug die Löschung der Auflassungsvormerkung veranlassen kann, ist nach Paragraf 307 BGB unwirksam. Die Vormerkung ist der Insolvenzschutz des Erwerbers; einseitige Behauptungen dürfen den Übereignungsanspruch nicht beseitigen. Bitte streichen Sie die Klausel ersatzlos.