Fälligkeitsmitteilung prüfen

Wann dieser Skill greift

Jedes Mal, wenn der Bauträger oder der Notar eine Rate als fällig mitteilt. Auch wenn die finanzierende Bank den Erwerber zur Zahlung auffordert oder der Bauträger Verzug anmahnt.

Pflichtnormen

• Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: kumulative Voraussetzungen für die erste Zahlung — wirksamer Vertrag ohne einseitige Rücktrittsrechte des Bauträgers, Auflassungsvormerkung, Freistellung, Baugenehmigung oder ordnungsgemäße Bestätigung.
• Paragraf 3 Absatz 2 MaBV: Baufortschritts-Kopplung für jede weitere Rate; bis zu sieben Teilbeträge nach tatsächlichem Bautenstand.
• Paragraf 12 MaBV: einseitige Fälligkeitsauslösung durch Mitteilung des Bauträgers ist keine ausreichende Fälligkeitsgrundlage.
• Paragraf 650v BGB: Abschlagszahlungen nur nach MaBV zulässig.

Pruefraster

1. Allgemeine Voraussetzungen Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: Bei der ersten Rate — sind alle vier kumulativen Voraussetzungen erfüllt? Checkliste abhaken.
2. Baugenehmigung: Liegt die Baugenehmigung für das konkrete Haus vor? Bei Eigenbestätigung des Bauträgers: Ist die Monatsfrist abgelaufen? Weicht das Gebäude wesentlich von der Genehmigung ab?
3. Tatsächlicher Baufortschritt: Hat der Erwerber Gelegenheit, den Bautenstand zu besichtigen und ggf. durch einen eigenen Sachverständigen zu prüfen? Eine reine Bauleiterbestätigung ohne Erwerberkontrolle genügt nicht.
4. Rate im Ratenplan: Entspricht die angeforderte Rate dem vereinbarten Ratenplan und dem gesetzlichen Kontrollwert?
5. Schlussrate: Bei Anforderung der Schlussrate — ist das Objekt vollständig fertiggestellt einschließlich Außenanlagen und aller Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum? Sind protokollierte Mängel erledigt?
6. Sonderwünsche außerhalb des Ratenplans: Bauwerksbezogene Sonderwünsche dürfen die MaBV-Logik nicht umgehen; Zahlung nur nach erbrachter Leistung oder gesicherter Schlussabrechnung.
7. Zahlungsstopp: Ist eine Voraussetzung nicht erfüllt, Zahlung verweigern und Bauträger sowie Notar zur Klarstellung auffordern.

Leitentscheidungen

BGH, Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2025/VII_ZR__88-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1): Schlussrate bei Klausel „vollständige Fertigstellung" nicht fällig, solange protokollierte Mängel oder Restarbeiten offen sind.

Arbeitsprodukt

Fälligkeits-Checkliste für die konkrete Rate mit Ampelbewertung jedes Prüfpunkts. Bei fehlendem Voraussetzungsnachweis: Zahlungsstopp-Schreiben an Bauträger und Notar.

Musterbaustein

Fälligkeitsprüfung — Rate [Nummer] EUR [Betrag]

Voraussetzungen Paragraf 3 Absatz 1 MaBV (bei erster Rate):
[ ] Wirksamer Vertrag ohne einseitige Bautraeger-Rücktrittsrechte
[ ] Auflassungsvormerkung eingetragen an vereinbarter Rangstelle
[ ] Freistellung auch für Nichtvollendung gesichert
[ ] Baugenehmigung erteilt oder ordnungsgemäß bestätigt

Baufortschritt Paragraf 3 Absatz 2 MaBV:
Vereinbarter Bautenstand: [Bezeichnung laut Vertrag]
Tatsächlicher Bautenstand nach Besichtigung am [Datum]: [Beschreibung]
Nachweis durch: [eigene Besichtigung / eigener Sachverständiger / nur Bauleiterbestätigung → 🔴]

Ergebnis:
[ ] Alle Voraussetzungen erfüllt — Zahlung kann erfolgen
[ ] Voraussetzungen fehlen: [konkret benennen] — Zahlungsstopp, Korrektur verlangen

Zahlungsstopp-Schreiben (Entwurf):
"Wir verweigern die Zahlung der Rate [Nummer] in Höhe von EUR [Betrag], weil die Voraussetzungen nach Paragraf 3 MaBV noch nicht vollständig erfüllt sind: [konkrete fehlende Voraussetzung]. Wir bitten um Bestätigung der vollständigen Erfüllung und um Gelegenheit zur Bautenstandsbesichtigung."