Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Wann dieser Skill greift

Wenn der Vertrag dem Bauträger das Recht gibt, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nach Beurkundung einseitig zu ändern oder wenn der Erwerber verpflichtet wird, späteren Änderungen zuzustimmen, ohne dass triftige Gründe im Einzelnen benannt sind. Auch bei Untergemeinschaften, Stimmrechtsklauseln, Kostenverteilungsänderungen und Sondernutzungsrechtszuordnungen.

Pflichtnormen

• Paragraf 8 WEG: Teilung durch den teilenden Eigentümer; Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum.
• Paragraf 308 Nummer 4 BGB: Änderungsvorbehalte nur mit triftigen, konkret benannten Gründen zulässig.
• BGH V ZR 91/25: pauschale AGB-Zustimmungspflichten zu Teilungserklärungsänderungen sind unwirksam; Paragraf 242 BGB ersetzt unwirksame Klausel nicht.
• Paragraf 311b Absatz 1 BGB: Sondernutzungsrechte als Bestandteil des Erwerbsgegenstands müssen beurkundet sein.
• Paragraf 13a BeurkG: Bezugsurkunde für Teilungserklärung; eindeutige Identifizierbarkeit mit Datum und UR-Nummer erforderlich.

Pruefraster

1. Mitbeurkundung oder Bezugsurkunde: Ist die Teilungserklärung mit Datum und UR-Nummer eindeutig einbezogen oder mitbeurkundet?
2. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit: Liegt eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vor? Stimmt der Aufteilungsplan mit der versprochenen Einheit überein?
3. Änderungsvollmacht des Bauträgers: Erlaubt der Vertrag dem Bauträger, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nach Beurkundung einseitig zu ändern? Ohne konkret benannte triftige Gründe: rot nach BGH V ZR 91/25.
4. Zustimmungspflicht des Erwerbers: Muss der Erwerber zukünftigen Änderungen vorab zustimmen oder eine Vollmacht erteilen? Nur mit triftigen Gründen im Einzelnen zulässig.
5. Kostenverteilung: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine eindeutige Kostenverteilungsregelung? Können Kosten für Untergemeinschaften oder spätere Bauabschnitte auf den Erwerber verlagert werden?
6. Sondernutzungsrechte: Stellplatz, Terrasse, Garten, Keller — konkret zugeordnet und beurkundet?
7. Stimmrechte und Untergemeinschaften: Sind Stimmrechte dem Miteigentumsanteil entsprechend oder anderweitig geregelt? Untergemeinschaften für spätere Bauabschnitte — Kostentrennung gewährleistet?

Leitentscheidungen

BGH, Urteil vom 23.01.2026 - V ZR 91/25 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR__91-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1): AGB-Pflichten des Verbrauchers, Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, sind nach Paragraf 308 Nummer 4 BGB unwirksam, wenn keine im Einzelnen benannten triftigen Gründe erkennbar sind; aus Paragraf 242 BGB folgt regelmäßig keine Ersatz-Zustimmungspflicht.

Arbeitsprodukt

Prüfmatrix der Teilungserklärung mit Bewertung der Änderungsklauseln, Streichungs- oder Neufassungsforderung für das Aufforderungsschreiben an Bauträger und Notar.

Musterbaustein

Änderungsklausel Teilungserklärung

Vertragsklausel (Originalwortlaut): "[Der Bauträger ist berechtigt, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern...]"

Befund: Die Klausel erlaubt Änderungen ohne konkret benannte triftige Gründe. Sie ist nach Paragraf 308 Nummer 4 BGB unwirksam (BGH V ZR 91/25). Eine Ersatz-Zustimmungspflicht aus Paragraf 242 BGB besteht regelmäßig nicht.

Gewünschte Fassung:
"Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nach Vertragsschluss bedürfen der Zustimmung des Erwerbers. Eine Zustimmung kann nur verlangt werden, wenn ein im Vertrag einzeln benannter triftiger Grund vorliegt, die Änderung Inhalt, Umfang, Wert, Nutzbarkeit, Kostenlast, Stimmrechte, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftsflächen des Erwerbers nicht nachteilig berührt und dem Erwerber die Änderung in Textform mit Begründung nachgewiesen wird."